隨着《租客權益法案》2024-25 年將重塑私人租賃市場，最常見的問題之一是：這些變動會適用於現有租約，還是只適用於新租約？這個答案對業主和租客都很重要，尤其是在利率上升以及短期出租規管收緊的環境下。

《法案》會否適用於現有租約？
是的，《租客權益法案》旨在適用於大部分現有租約，而不只是法例生效後新訂立的租約。當中包括過渡條文，以確保由舊制度平穩過渡至新制度。例如，如果你現有的是保證短期租約（AST），它最終將按新規則轉為週期性租約，而第21條「無過失」驅逐亦將不再可用。

這對業主有何影響？

• 利率壓力： 不少業主已經感受到較高按揭利率及更嚴格借貸準則帶來的壓力。《法案》的變動——例如定期租約的結束以及第21條——意味着你需要為更長期的租約作好規劃，並以更具策略性的方式管理物業財務。
  
  

• 短期出租規管： 如果你正考慮改做短期出租以增加收入，請留意新的全國性規則即將生效。當中包括強制登記冊、新的規劃類別，以及賦予議會權力限制高壓地區的新度假出租。自住業主的90晚規則仍然保留，但整體環境會受更嚴格規管。
  
  

• 現有租約協議： 即使你目前的協議屬定期租約，當《法案》生效後，法律亦會凌駕某些條款。例如，提前終止條款及第21條通知將不再有效，而如果你想收回單位，便需要依循法定理由。

這對租客有何影響？

• 更大保障： 現有租約的租客將受惠於新保障，包括終止「無過失」驅逐，以及有權就高於市場水平的租金加幅提出挑戰。
  
  

• 通知期： 你在退租時需要提供的通知期大致維持不變，但你對自身權利會有更清晰的了解和更大的保障。

過渡安排
《法案》載有特定的過渡規則。例如，在法律生效前已送達有效第21條通知的業主，仍可能可以繼續進行，但須受嚴格時限限制。現有法律文件——例如按揭或規劃協議——亦在涵蓋範圍內，因此即使你的文件提及 AST 或其他正逐步淘汰的用語，也不會構成違反。

結論
《租客權益法案》標誌着私人租賃市場所有人的重大轉變。現有租約將納入新規則之下，因此現時檢視你的協議和業務計劃是明智之舉。對業主而言，這意味着要適應一個更受規管、以租客為本的市場——尤其是在財務壓力及新的短期出租規則開始發揮作用之際。對租客而言，則意味着更大的保障和更清晰的權利。

如果你不確定這些變動會如何影響你的情況，請花時間熟悉新法例。如果你需要協助了解你的選項，Caira 隨時在每一步支持你。

免責聲明：本文僅供資訊用途，不構成法律、財務或稅務意見。離婚及退休金事宜的結果可能因個人情況及提交法院的證據而有所不同。請務必就你的具體情況考慮尋求專業支援。

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