隨著《Renters’ Rights Bill 2024-25》即將全面改革私人租賃市場，最常見的問題之一是：這些改變會否適用於現有租約，還是只適用於新租約？這個答案對業主和租客都很重要，尤其是在利率上升及短期出租規管收緊的環境下。

法案會否適用於現有租約？
會，《Renters’ Rights Bill》旨在適用於大部分現有租約，而不僅限於法例生效後新訂立的租約。法案亦設有過渡條文，確保由舊制度平穩過渡至新制度。例如，如你現時持有 assured shorthold tenancy (AST)，它最終會按新規則轉為定期租約，而第 21 條「無過失」收樓將不再可用。

這對業主有甚麼影響？

• 利率壓力： 不少業主已因按揭利率上升及借貸審批更嚴而感到壓力。法案的改變——例如取消固定期限及第 21 條——意味你需要為較長期租約作準備，並更有策略地管理物業財務。
  
  
  
  

• 短期出租規管： 如你考慮轉做短期出租以增加收入，請留意新的全國規則即將出台，包括強制登記冊、新的規劃類別，以及市議會可在高壓地區限制新度假出租的權力。業主自住的 90 晚規則仍然保留，但整體環境已大幅受規管。
  
  
  
  

• 現有租約協議： 即使你現時的協議屬固定期限，法例一旦生效，某些條款亦會被法例凌駕。例如，break clause 及第 21 條通知將不再有效，如你希望收回物業，便需要使用法定理由。

租客方面呢？

• 更大保障： 現有租約的租客將受惠於新保障，包括終止「無過失」收樓，以及可就高於市價的加租提出挑戰。
  
  
  
  

• 通知期： 你需要給予的退租通知期大致維持不變，但你對自身權利會有更清晰的理解及更大保障。

過渡安排
法案載有具體過渡規則。例如，在法例生效前已送達有效第 21 條通知的業主，或仍可繼續程序，但時間限制非常嚴格。現有法律文件——例如按揭或規劃協議——亦受涵蓋，因此即使你的文件提及 AST 或其他正逐步淘汰的用語，也不會因此構成違規。

結論
《Renters’ Rights Bill》標誌著私人租賃市場的重大轉變。現有租約將納入新規則之下，因此你最好現在就檢視你的協議及業務計劃。對業主而言，這意味要適應一個更受規管、以租客為本的市場——尤其是在財務壓力及新的短期出租規則開始生效之際。對租客而言，則代表更大保障及更清晰的權利。

如果你不確定這些改變會如何影響你的情況，請花時間熟悉新法例。如你需要協助理解可行方案，Caira 會在每一步支援你。

免責聲明：本文僅供資訊參考，不構成法律、財務或稅務意見。離婚及退休金事宜的結果可能因個別情況及提交法庭的證據而有所不同。請就你的具體情況考慮尋求專業支援。

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